Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 26. September 2024 im Verfahren V ZB 8/24 eine wichtige Frage zur Teilungsversteigerung geklärt. Die Beteiligten waren in Erbengemeinschaft und Bruchteilsgemeinschaft Miteigentümer eines Grundstücks, das grundbuchrechtlich unter einer laufenden Nummer eingetragen war, tatsächlich aber aus mehreren Flurstücken bestand. Eine Beteiligte wollte zur Vorbereitung der Nachlassteilung nur ein einzelnes Flurstück versteigern lassen.
Grundstück im Rechtssinn
Der BGH stellt klar, dass Gegenstand der Teilungsversteigerung nur ein Grundstück im Rechtssinn sein kann. Maßgeblich ist damit nicht allein die katastermäßige Aufteilung in Flurstücke, sondern die Eintragung im Bestandsverzeichnis des Grundbuchs. Ein Grundstück im Rechtssinn ist der unter einer besonderen laufenden Nummer im Grundbuch eingetragene Teil der Erdoberfläche.
Ein Flurstück ist demgegenüber eine Einheit des Liegenschaftskatasters. Es dient der vermessungstechnischen Beschreibung, ist aber nicht ohne Weiteres selbst ein Grundstück im Rechtssinn. Besteht ein grundbuchrechtliches Grundstück aus mehreren Flurstücken, spricht man von einem zusammengesetzten Grundstück.
Die Teilungsversteigerung eines einzelnen Flurstücks als Teil eines aus mehreren Flurstücken bestehenden Grundstücks ist ausgeschlossen.
Keine isolierte Versteigerung eines realen Grundstücksteils
Die Antragstellerin konnte daher nicht verlangen, dass nur eines von mehreren Flurstücken versteigert wird. Dass dieses Flurstück tatsächlich abgrenzbar ist, genügt nicht. Entscheidend bleibt, dass es im Grundbuch nicht als eigenständiges Grundstück unter einer eigenen laufenden Nummer gebucht ist.
Der BGH grenzt die Entscheidung zugleich von besonderen Ausnahmefällen der Zwangsversteigerung ab, etwa bei bestimmten Belastungslagen nach Grundstücksvereinigung oder Bestandteilszuschreibung. Solche Konstellationen lagen hier nicht vor. Für die Teilungsversteigerung nach §§ 180, 181 ZVG bleibt es deshalb beim formalen Grundstücksbegriff.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Erbengemeinschaften und Miteigentümergemeinschaften mit größeren Grundstückseinheiten bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Die Grundbucheintragung bestimmt den möglichen Versteigerungsgegenstand.
- Ein einzelnes Flurstück kann nicht isoliert teilungsversteigert werden, wenn es nur Teil eines Grundstücks im Rechtssinn ist.
- Vor einem Antrag ist das Bestandsverzeichnis des Grundbuchs genau zu prüfen.
- Gegebenenfalls muss zunächst grundbuch- und vermessungsrechtlich eine selbstständige Grundstückseinheit geschaffen werden.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als klare verfahrensrechtliche Leitentscheidung ein. Er zeigt, dass bei der Vorbereitung einer Teilungsversteigerung die katastermäßige und grundbuchrechtliche Struktur des Grundbesitzes frühzeitig zu unterscheiden ist.