Der Bundesgerichtshof hat mit Beschluss vom 18. Dezember 2024 im Verfahren VII ZB 30/23 über die Erteilung einer Vollstreckungsklausel zur Räumung aus einem Zuschlagsbeschluss entschieden. Die Ersteher eines im Teilungsversteigerungsverfahren erworbenen Hausgrundstücks wollten gegen den Bewohner des Objekts vollstrecken. Dieser berief sich auf einen angeblichen Mietvertrag mit der früheren Eigentümerin und machte geltend, sein Besitzrecht sei durch den Zuschlag nicht erloschen.
Räumungsvollstreckung aus dem Zuschlag
Nach § 93 Abs. 1 Satz 1 ZVG kann aus dem Zuschlagsbeschluss gegen den Besitzer des Grundstücks auf Räumung und Herausgabe vollstreckt werden. Nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG soll dies jedoch nicht erfolgen, wenn der Besitzer aufgrund eines Rechts besitzt, das durch den Zuschlag nicht erloschen ist. Ein solches Recht kann insbesondere aus einem Mietverhältnis folgen, wenn die Voraussetzungen des § 57 ZVG und der mietrechtlichen Vorschriften erfüllt sind.
Im entschiedenen Fall hatte der Bewohner lediglich eine Fotokopie eines angeblichen Mietvertrags aus dem Jahr 2003 sowie eine eidesstattliche Versicherung vorgelegt. Das Landgericht hatte dies für ausreichend gehalten, um die Vollstreckung aus der Klausel für unzulässig zu erklären.
Im Klauselerteilungsverfahren können nur solche Besitzrechte berücksichtigt werden, die ohne jeden vernünftigen Zweifel erkennbar sind.
Hohe Evidenzanforderungen im Klauselverfahren
Der Bundesgerichtshof hat diese Entscheidung aufgehoben. Das Klauselerteilungsverfahren nach §§ 724 ff. ZPO ist ein formalisiertes Verfahren. Es dient nicht dazu, streitige tatsächliche Fragen über Abschluss, Echtheit oder Fortbestand eines Mietvertrags umfassend zu klären.
Ein Besitzrecht nach § 93 Abs. 1 Satz 2 ZVG kann in diesem Verfahren nur berücksichtigt werden, wenn es für das Klauselerteilungsorgan evident ist. Bestehen Zweifel, etwa weil nur eine Kopie vorgelegt wird oder der Fortbestand des behaupteten Mietverhältnisses streitig ist, muss der Dritte seine Rechte grundsätzlich auf anderem Wege geltend machen, insbesondere über die Drittwiderspruchsklage nach § 771 ZPO.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Ersteher und Bewohner versteigerter Immobilien bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Der Zuschlagsbeschluss kann Grundlage der Räumungsvollstreckung sein.
- Behauptete Mietrechte hindern die Klauselerteilung nur bei klarer Evidenz.
- Streitige Besitzrechte werden regelmäßig nicht im Klauselverfahren geklärt.
- Dritte müssen ihre Rechte gegebenenfalls mit gesonderten Rechtsbehelfen verfolgen.
Die Kanzlei ordnet den Beschluss als wichtige Klarstellung zur Abgrenzung zwischen Klauselerteilung und materieller Prüfung von Besitzrechten nach einer Zwangsversteigerung ein.