Das Landgericht Wuppertal hat mit Urteil vom 27. November 2024 im Verfahren 8 S 24/24 über die Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Zwangsverwalter entschieden. Der Kläger war als Zwangsverwalter berechtigt, die Rechte und Pflichten der Vollstreckungsschuldner aus einem Mietverhältnis wahrzunehmen. Die beklagte Gesellschaft hatte eine Wohnung angemietet, um sie einer Arbeitnehmerin zu Wohnzwecken zu überlassen. Streit bestand darüber, ob die Kündigung wirksam war und ob die Beklagte zur Räumung verpflichtet werden konnte.
Hauptmietvertrag als gewerbliches Mietverhältnis
Das Landgericht ordnete das Verhältnis zwischen den Schuldnern und der Beklagten nicht als Wohnraummiete, sondern als gewerbliches Mietverhältnis ein. Entscheidend war nicht, dass die Endnutzerin die Wohnung zu Wohnzwecken bewohnte. Maßgeblich war vielmehr der Zweck des Hauptmietvertrags: Die Beklagte mietete die Räume nicht zur eigenen Wohnnutzung, sondern zur Weiterüberlassung an ihre Arbeitnehmerin.
Die vom Zwangsverwalter hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung war deshalb nach § 580a Abs. 2 BGB wirksam. Ein im Vertrag vereinbarter zeitweiser Kündigungsausschluss hinderte die vorzeitig ausgesprochene Kündigung nicht daran, zum nächstzulässigen Termin Wirkung zu entfalten. Das Mietverhältnis endete nach der Entscheidung zum 30. Juni 2024.
Maßgeblich für die Einordnung des Hauptmietvertrages ist der Nutzungszweck, den der Hauptmieter mit der Anmietung verfolgt.
Kein Räumungsanspruch wegen Eintritts in das Endmietverhältnis
Trotz wirksamer Beendigung des Zwischenmietverhältnisses verneinte das Landgericht einen Räumungs- und Herausgabeanspruch gegen die Beklagte. Der Grund lag in § 565 BGB. Endet ein Mietverhältnis, bei dem Wohnraum gewerblich zur Weitervermietung an Dritte angemietet wurde, tritt der Vermieter in das Mietverhältnis mit dem Endmieter ein.
Da die Wohnung weiterhin von der Endmieterin genutzt wurde und keine Kündigung gegenüber dieser erfolgt war, war der Beklagten die Herausgabe unmöglich. Sie konnte nicht über den Besitz der Endmieterin verfügen. Der Zwangsverwalter musste sich daher mit der Feststellung der Beendigung des Hauptmietverhältnisses begnügen.
Bedeutung für die Praxis
Die Entscheidung ist für Zwangsverwalter, Vermieter, Zwischenmieter und Endmieter bedeutsam. Praktisch wichtig sind insbesondere:
- Bei Arbeitnehmerwohnungen kann der Hauptmietvertrag gewerblich einzuordnen sein.
- Der Zwangsverwalter kann Mietrechte der Schuldner nach § 152 ZVG ausüben.
- Die Beendigung des Zwischenmietvertrags führt bei § 565 BGB nicht automatisch zur Räumung.
- Endmietverhältnisse müssen gesondert geprüft und gegebenenfalls gesondert gekündigt werden.
Die Kanzlei ordnet das Urteil als praxisrelevante Klarstellung zum Verhältnis von Zwangsverwaltung, gewerblicher Zwischenmiete und Wohnraumschutz ein.