4 2 K 29/24

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der 4-Zimmer-Wohnung im 3. Obergeschoss links, einem Kellerraum im Untergeschoss sowie einem Bühnenraum im Dachgeschoss (jeweils Nr. 15 im Aufteilungsplan). Außerdem bestehen Sondernutzungsrechte an einem Stellplatz im Freien und an einem Gartenanteil (ebenfalls Nr. 15 im Aufteilungsplan).

• Dachform: Satteldach, Deckung mit Dachsteinen, keine oder nicht zeitgemäße Dämmung

• Heizung: Fernwärme (Zentralheizung, Baujahr ca. 1985), Heizungsrohre teils sichtbar auf Putz

• Warmwasser: zentral über die Heizungsanlage

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, je Raum ein Lichtauslass, ein bis zwei Steckdosen, Türöffner, Klingelanlage; vermutlich nicht auf aktuellem Stand

• Böden: Laminat, PVC, Fliesen

• Fenster: Kunststoff, zweifach verglast, mit Kunststoffrollläden

• Sanitärausstattung: Einfach, WC und Bad veraltet, innenliegend, weiße Sanitärobjekte

Besichtigung

Das Objekt wurde sowohl von außen als auch von innen besichtigt. Dabei konnten alle wesentlichen Bereiche in Augenschein genommen werden, mit Ausnahme des Kellerraums Nr. 15, der nicht zugänglich war. Zusätzlich stützte sich die Bewertung auf Bauunterlagen, Grundrisse und Teilungserklärung.

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung befindet sich im 3. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses (Baujahr ca. 1972) und verfügt über ca. 89 m² Wohnfläche.

Die Raumaufteilung umfasst ein Wohnzimmer mit Loggia (Südwest-Ausrichtung), zwei Kinderzimmer, Elternschlafzimmer, Küche, Flur, innenliegendes WC und Bad sowie einen Abstellraum. Zu den Sondereigentumsteilen gehören außerdem ein Kellerraum und ein Bühnenraum im Dachgeschoss.

Der Grundriss der Wohnung ist zweckmäßig, wenn auch einige Nebenräume und das WC innenliegend sind und somit keine direkte Fensterbelichtung aufweisen. Die Belichtung ist insgesamt als gut bis ausreichend zu bezeichnen, insbesondere in den Wohnräumen mit Südwest-Ausrichtung.

Der bauliche und optische Zustand der Wohnung ist schlecht, es besteht erheblicher Renovierungs- und Modernisierungsbedarf. Zu den festgestellten Mängeln zählen Schimmelpilzbefall in mehreren Räumen, Risse an Decken und Wänden, veraltete bzw. beschädigte Sanitärinstallationen, abgenutzte Bodenbeläge sowie veraltete elektrische Anlagen. Es wird von einem erheblichen Unterhaltungsstau ausgegangen, die Wohnung machte einen stark vernachlässigten Eindruck und war vermüllt.

Gebäude

Das Gebäude, in welchem sich die Wohnung befindet, ist ein viergeschossiges, vollständig unterkellertes Mehrfamilienhaus in Massivbauweise mit insgesamt 16 Wohneinheiten. Die Gebäudehülle ist größtenteils verputzt; Giebelseiten sind mit Eternit (asbesthaltig) verkleidet und teilweise schadhaft. Außenanlagen (Fahrradabstellplatz, Müllplatz, Trockenplatz, Einfriedungen) befinden sich im gemeinschaftlichen Eigentum. Der bauliche Zustand des Hauses ist insgesamt als „befriedigend“ zu bewerten, mit spürbarem Instandhaltungsstau und Renovierungsbedarf, insbesondere im Bereich der Giebelverkleidung und Gemeinschaftseinrichtungen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.