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Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem Einfamilienwohnhaus und einem separaten Garagengebäude bebautes Grundstück.

• Dach: Satteldach, ca. 30° Dachneigung, Pfettendachkonstruktion aus Holz, Dacheindeckung mit Tonziegeln und Betondachsteinen, mit Dämmung, Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung, Baujahr 1995 (Brenner aus 2000), Nennwärmeleistung ca. 17 kW, Warmwasserspeicher, Kunststofftanks (insgesamt ca. 10.000 l), Wärmeübertragung über klassische Heizkörper (Stahlradiatoren, Thermostatventile), zentral über Heizung versorgtes Warmwasser

• Elektroinstallation: Überwiegend technische Grundausstattung, teilweise überaltert, tlw. Aufputz, S.M.A.R.T.-Zähler, je Raum mehrere Lichtauslässe und Steckdosen, Klingelanlage, Telefonanschluss, Zählerschrank, Kippsicherungen, Starkstromanschluss

• Böden: Überwiegend schwimmender Estrich mit Laminat oder Fliesenbelag, einfache bis mittlere Qualität

• Fenster: Holz- und Metallfenster mit Isolierverglasung, tlw. Dachflächenfenster, Rollläden aus Kunststoff, innen Fensterbänke aus Kunststein/Naturstein/Fliesen

• Sanitärausstattung: Ausreichende, aber überwiegend veraltete Ausstattung, EG-Bad (Wanne, Dusche, Doppelwaschtisch, WC), Gäste-WC (Waschbecken, WC), Sauna im KG mit Dusche und zusätzlichem WC, überwiegend weiße Sanitärobjekte

• Sonstiges: Überdachter Eingangsbereich, Loggia, Terrasse, Einbauküche mittlerer Qualität, offener Kamin, Sauna mit Sanitärbereich im Kellergeschoss, Bar, Stuckdecken

Besichtigung

Das Objekt wurde am 16. Januar 2026 in einer Innen- und Außenbesichtigung durch den Sachverständigen begutachtet. Alle Räume wurden besichtigt, mit Ausnahme eines Kellerraums und des Spitzbodens; für diese Bereiche wurde ein dem übrigen Objekt entsprechender Zustand angenommen.

Gebäude

Das im Jahr 1978 errichtete Einfamilienhaus ist als freistehendes, eineinhalbgeschossiges Wohnhaus mit ausgebautem Dachgeschoss und vollständigem Keller konzipiert. Die Wohnfläche beträgt ca. 209 m², ergänzt durch ca. 125 m² Nutzfläche.

Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, bestehend aus einem Kellergeschoss mit Hobbyraum, Sauna, Heizungs- und Lagerräumen, einem Erdgeschoss mit mehreren Wohnräumen, Flur, Küche, Bad, Gäste-WC sowie Terrasse, und einem Dachgeschoss mit zwei Wohnräumen, Flur und Loggia. Das Dachgeschoss ist komplett ausgebaut, der Spitzboden dient als nicht nutzbarer Speicher. Die Fassade ist verputzt und gestrichen, Fenster aus Holz und Metall sind mit Isolierverglasung und Rollläden versehen, teilweise mit Eisengittern. Die bauzeittypische Massivbauweise umfasst einschaliges Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung, Betondecken, massive Innenwände, Betontreppen mit Marmorbelag, ein Satteldach mit rund 30° Neigung, das mit Dachziegeln gedeckt und gedämmt ist.

Das Gebäude weist trotz überwiegend befriedigendem äußeren Zustand insgesamt einen deutlichen Unterhaltungsstau auf. Es sind Feuchtigkeitsschäden, Gebäuderisse, unebene Bodenflächen sowie ein tierischer Befall (mutmaßlich Marder) im Dachbereich vorhanden. Die Ausstattung entspricht nicht dem aktuellen technischen und energetischen Standard, insbesondere fehlt eine zeitgemäße Wärmedämmung. Nachträglich wurden einzelne Modernisierungen durchgeführt, insbesondere an Fenstern, Heizung (1995/2000, Brenner), Kamin (2022) sowie verschiedene kleinere Sanierungen. Eine nachträgliche Baugenehmigung ist für die abweichend ausgeführte Gebäudestruktur empfohlen.

Das Grundstück ist mit weiteren baulichen Außen- und Nebenanlagen versehen: eine massive Doppelgarage (Baujahr 1978) mit Pultdach (Holzkonstruktion, asbesthaltige Welleternit-Eindeckung), Betonboden, elektrischen Torantrieben, ohne Fenster, ohne Heizung, mit Feuchtigkeitsschäden und Rissen. Die Außenanlagen umfassen befestigte Wege und Einfriedungen (Mauer, Zaun, Hecken), eine Terrasse mit Treppe, Gartenanlagen sowie Kinderspielplatz und Müllstandplätze.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend (vormals eigengenutzt).